土地市場分化加劇的三點思考

　　王麗新

　　截至4月底，上海、廣州等多地已完成首輪集中供地，全國多個主要地級市土地出讓平均溢價率持續上行，部分優質地塊遭房企瘋搶，伴有溢價率相對較低或底價成交地塊出現。整體而言，“分化”仍舊是土拍市場的關鍵詞，且有進一步加劇的趨勢，這一現象值得深思。

　　從供應端而言，城市分化、區域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。以廣州土拍為例，由5宗土地組成的長隆“超級地塊”引得多家競拍主體參與，其中兩宗宅地經過50輪競價後進入搖號環節，可謂是名副其實的“真香”地塊。但同一場拍賣，位於郊區或者出讓條件中商業占比較高地塊則鮮有人問津，多是以底價由本地企業或城投公司競得。

　　這說明，堅持量入為出，聚焦核心城市、核心區域進行差異化投資，已成房企共識。在這些房企掌舵人眼中，非理性擴張時代已過，寧可集中精力投資確定性更高、韌性更強的優質地塊，也好過花時間和成本去培育遠郊區域市場。畢竟，周轉更快、去化率更高的地塊才能保證房企的現金池蓄水良好。

　　從需求端而言，拿地房企出現分化現象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營房企投資積極性在複蘇。以今年首輪上海土拍為例，參拍的50餘家企業中有近20家民企。從結果而言，民營房企回歸拿地也確實取得了一些戰績。比如，4月份，龍湖集團在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過搖號以28.3億元競得杭州濱江浦沿地塊。值得關注的是，本土民營房企正緊抓“撿漏”機遇參與到搖號中，且多家民企在大本營城市均有所斬獲。

　　不難看出，拿地主力軍仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老麵孔”，“新鮮血液”並不多，但優質民營房企以及區域民營房企開始啟動彈性擴表投資戰略，這將形成新的市場格局。從當下多數城市的土拍規則來看，在優質地塊價格觸頂後，要靠運氣“搖號”中簽，這將致使部分過去難在土拍市場中分得一杯羹的本土民營房企迎來發展機遇，從開年到現在的成交結果來看，過去不顯山不露水的區域性民營房企正迎來自己的“高光時刻”。同時，這也意味著未來的房地產市場中，這些“新麵孔”將迎來規模擴張階段，企業端競爭格局將進一步分化。

　　從市場端來看，在優質地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將進一步加劇，帶動市場整體熱度提升。當下，樓市交易端穩步恢複，房企補倉情緒增加。不過，一、二線熱點城市仍是房企紮堆投資的“高地”，這從流拍率中就可窺見一二。

　　據諸葛數據研究中心信息顯示，在流拍率方麵，4月份一線城市繼續保持高效的出讓姿態，仍無流拍地塊；二線城市流拍率雖然4月份較上月上升1.22個百分點，但整體仍處於相對較低水平，低於去年同期6.61個百分點；三、四線城市流拍率仍居高位，環比下降0.92個百分點，較去年同期上升2.28個百分點。不過，筆者相信，隨著市場競爭不斷提升，有補倉能力的房企會逐漸改變投資策略，比如從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市外圍區域，屆時，市場將迎來整體回溫。

　　當前土地市場熱度延續性好於新房市場，雖然呈現城市分化、區域分化以及拿地房企分化的格局，但卻為提振市場信心起到實質性推動作用，加快投資-銷售-回款-投資的傳導過程，將進一步有助於夯實房地產市場企穩回升，促進行業平穩健康發展。