多地推出"以舊換新"購房政策,將對樓市產生哪些影響?

　　換手機、換汽車，不少人可能已經習慣通過平台以舊換新的操作。但如果是換房，也有途徑實現“買新賣舊一條龍”嗎？

　　近期，為了釋放新房購買力、提升房地產市場的流動性，不少城市嚐試推出“以舊換新”購房政策。有了房地產開發企業和經紀機構的聯手，能否真的讓“換新”無後顧之憂？

　　多地加入鼓勵“換新購”行列

　　買房對於個人和家庭來說無疑都是件大事。若是想置換新房，手頭資金卻不充足，則又會多一層顧慮：若等著舊房子先賣掉，心儀的新房已售出怎麼辦？

　　已有多地針對這一環節展開探索。10月20日，據“寧波住建”公眾號消息，由寧波市住房和城鄉建設局指導，寧波市房地產業協會主辦的住房“換新購”活動正式啟動，首批34個樓盤加入“買新賣舊”。

　　寧波此次推出的所謂“換新購”服務，指的是購房者出售二手住房、換購新建商品住房。主要分為三個步驟：一是簽署協議，明確房源；二是鎖定房源，優先售賣；三是根據成交與否，履行合同。

　　可以看出，“換新購”服務和購房者自行房屋置換的差別，主要在於有相關機構參與和推動這一流程。對於不少人擔心的原房源賣不出去的問題，寧波此次明確：在協議規定期限內(倡議期限為30至90天內，具體以協議約定為準)，經紀機構通過“優先賣”服務，幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售。

　　寧波市房地產業協會相關負責人表示，推出“換新購”服務模式，支持“以小換大”、“買新賣舊”，旨在更好發揮一二手房市場梯度消費和聯動效應，加快房產置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時，也切實減輕市民購房負擔、享受更多實惠，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。

　　此外，據江蘇省連雲港市住建局官網10月17日消息，連雲港在《關於進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》中提出，鼓勵房地產開發企業、經紀機構為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優惠方案。

　　同時，連雲港也更進一步，提出探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平台限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無後顧之憂。

　　各地對“以舊換新”的推進也各有特點。浙江省海寧市日前發布房產新政，其中提到鼓勵房產“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

　　能否大範圍推廣？

　　如此看來，目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房後，中介掛牌舊房並在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。

　　“‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創新，它不是簡單的中介幫忙賣二手房和買新房。” 易居研究院研究總監嚴躍進指出，一個重要區別就是舊房的出售是有兜底機製的，這就使得換房的確定性增加了，對於房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等都有積極的作用。

　　“有了‘換新購’的動作，尤其是對於有改善需求的購房群體，可以激活新盤的銷售。再加上近期落地的首付比例降低等措施，有助於改善需求的樓盤去庫存。”鏡鑒谘詢創始人張宏偉表示，但這一流程也存在一定風險，比如購房者買了新盤，但是舊房子沒有賣出去，想要退定金或者退房，往往流程上比較複雜。

　　據不完全統計，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動，徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補貼。此前9月初，山東省淄博市發起的“以舊換新”省心購房活動，全市首批12家房地產開發企業和房地產經紀機構代表簽署合作協議，便在當時引發了市場的廣泛關注。

　　淄博市一位房地產經紀小霜(化名)對記者回憶了當時政策出台時的情況：“當時淄博新房和二手房的成交都比較低迷，政策剛出台的前幾天谘詢的人非常多，基本都是有改善需求的客戶群體。”

　　但對於政策的後續，小霜認為水花並不大，這也和當地房地產市場情況有關。“淄博樓市還是比較飽和，新盤的量很大，而且新房、二手房之間的價格差並不大，可能加一點錢就能買到新房，為什麼還要買二手的呢？換房的業主肯定都希望舊房賣得高一點、新房價格低一點，這就導致盡管有兜底機製，但在以新換舊的鏈條中，舊房源出手的難度很大。”

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進過程中，關於舊房的價值評估顯得尤為重要。考慮到二手房交易周期長，為了盡快出售房產，業主可能需要在價格方麵做出一定讓步。

　　“在當下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當下市場環境下取得先機。”58安居客研究院院長張波認為，但要注意的是，如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，若是後續舊房賣出不順利，無形中也會拉長新房去化周期。

　　在推出“以舊換新”等政策的同時，不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或鬆動二手房交易指導價等，以促進一二手房流通，實現更好的預期。