首付比例降了“學位房”怎麼買？

　　羊城晚報記者 蔣雋

　　近日，廣州下調購房首付比例，買房門檻降低。由於房產與教育資源密切關聯，當下，不少市民疑問，“學位房”該怎麼買？如何通過置業為孩子爭取更優質的教育資源？另外，也有市民擔憂，如果未來中小學出現“一孩難求”情況，“學位房”還值錢嗎？針對市民關心的熱點，羊城晚報記者梳理各方信息進行了綜合分析。

　　首套房：先下手為強

　　近年來，廣州大部分行政區出台了學位預警政策，學位緊張的學校一般采取按購房時間、先到先得的政策確定入學資格。因此，早日籌謀篩選，早日買房落戶，是入讀心儀學校的“最佳保險”。

　　小學學位與房產的關聯很緊密，但購買學位房不能隻顧小學不顧中學，要“打包”考慮小學、初中甚至高中的入學需求。從“小升初”來看，有的區（如越秀區）是劃片區多對多搖號，有的區（如天河區）是對口直升，不同區學位房對應初中的確定性大不相同。

　　學位房買在哪個區，還關係著中考能否“薅羊毛”――利用名額分配“低分高升”普高。

　　簡單來說，“名額分配”就是優質高中將50%的招生名額隨機平均分配給全市的初中，讓考生以該校過往三年錄取平均分降低40分的成績錄取。例如今年廣州中考，廣東華僑中學一名學生的成績為664分，通過名額分配進入到了錄取分數710分的廣州市第七中學。據統計，今年廣州中考約3.62個考生中，有1個是通過名額分配進入高中。

　　記者梳理今年廣州中考的公開數據發現，廣州11區名額分配率從高到低依次為：番禺區35.8%、荔灣區34.5%、從化區31.9%、越秀區29.8、花都區26.9%、白雲區26.8%、海珠區25.4%、天河區25.3%、增城區25.0%、黃埔區19.5%、南沙區16.9%。以全市名額率平均值27.6%為參照，番禺、荔灣、從化、越秀等區高於全市平均值，白雲、海珠、天河、增城、黃埔、南沙等區低於全市平均值。尤其黃埔區和南沙區，想靠名額分配上普高，幾率較低。因此，家長們要慎重選擇買房區域。

　　記者還綜合多方信息了解到，家長們對於“學位房”的理解需要更寬泛一些，除了學位也要考慮校外教育資源。

　　“家住番禺區，孩子的美術課、數學思維課在越秀區上，英語口語、擊劍、棒球課則在海珠區上。”一位家長向記者表示，由於自家附近的教育機構教學質量一般，他不得不花更多時間和精力帶孩子到更遠的機構上課。

　　當然，購房選區域也要長遠考慮。廣州的教育布局正在改變，隨著清華附中灣區學校、執信中學、華南師範大學附屬中學等優質教育資源接連在天河區、黃埔區布局，廣州東部教育高地正在崛起。而有的傳統教育強區隨著產業和人口結構變化，教育優勢正在減弱。

　　經濟引擎區的活力來自創新人才，想留住人才就得留住人才的娃，提供優質教育。因此，選擇在哪個區域購買學位房，也要綜合考慮發展前景和人才聚集趨勢，建議不要依靠刻板印象選擇，應詳細了解區域變化後再做決定。

　　二套房：升學“雙保險”

　　對於考慮買第二套房或者有多套房的家庭來說，房產分布在不同區域，可能增加孩子的升學機會。因為按照現有政策，戶籍和學籍可以分離，房產位於不同行政區相當於為孩子升學上了“雙保險”。

　　如果戶籍和學籍不在同一個區，升初中和考高中，可以按需選擇在學籍區還是戶籍區升學。

　　從小學升初中來看，如果選擇戶籍升學，隻需要按流程申請返區即可。每年4月左右，各區教育局都會發布具體操作指引，家長可按要求辦理。

　　從初中升高中來看，選擇在戶籍區還是學籍區升學區別很大。因為，選區不同，意味著能報考的普高選擇範圍不同，同一分數被更好學校錄取的難易程度也不同，被錄取幾率存在差異。

　　例如，A考生學籍在越秀區、戶籍在白雲區，可選擇按學籍區即越秀區升學，或選擇按戶籍區即白雲區升學，選擇按戶籍白雲區升學為跨區生。

　　如果A同學選擇在越秀區升學，可以報考省市屬普高和老三區（越秀、海珠、荔灣）的普高，因為越秀、海珠、荔灣三區視為同一區域進行錄取。老三區的區屬普高數量多、層次豐富，包括七中、十六中、培正、三中、育才、省實越秀、十七中、五中、南武、海珠實驗、九十七中、四十一中、真光、西外、南海等約20所高中。

　　如果A同學選擇在白雲區升學，可報考的是省市屬普高和白雲區區屬普高，即大同中學、白雲中學、彭加木紀念中學、廣東外語外貿實驗中學、廣州空港實驗中學等約10所高中，相比之下，可選擇性較少。

　　另外，不同行政區的學生考上普高的難易程度也不盡相同，跨不跨區還要看個人分數。如果成績穩定在710分以上（去年第一梯度投檔控製線），目標是省市屬學校，選擇時可看孩子想去哪個區的區屬龍頭學校。如果成績在650分以下，目標是升入普高即可，那麼選擇老三區入學的風險相對較大，因為老三區學校的錄取分數相對較高，建議把白雲區作為升學區域。

　　“一孩難求”，學位房還值錢嗎？

　　目前，一些幼兒園出現“一孩難求”的情況。有家長擔心，再過幾年中小學也可能出現“一孩難求”的情況，到時候學位房還值錢嗎？

　　記者了解到，家長應該首先分析什麼樣的幼兒園或學校“一孩難求”？在商品供大於求、賣方激烈競爭的情況下，環境堪憂、教學薄弱、口碑不佳、交通不便、性價比低的幼兒園，自然無人光顧。口碑較好、環境優美、教學優質的幼兒園，依然“一位難求”。

　　同理，即便未來中小學校學生人數減少，被淘汰的也是劣質學校，優質學校依然會受到追捧，其入讀資格依然是稀缺資源。

　　其次，優質是相對的，隻有更好、沒有最好。沒有絕對平均的教育，更為優質的教育資源會永遠存在，也會永遠被一部分家長所追逐。因此，能享有優質教育資源的“學位房”始終是稀缺資源，與學生多少無關。

　　另外，孩子總數減少，更需要關注“讀好書”。廣州市龍口西小學校長陳武表示，近十年，天河區教育資源一直處於緊缺狀態，學生不斷增多，不少學校把音樂、美術、實驗室等功能室、專用室改造成教室，首先滿足孩子們“有書讀”的需求，未來如果學生有所減少，可以逐漸恢複以前被占用的功能室、專用室，為孩子們提供更好的教育條件。

　　據悉，廣州的小學目前師生比是19：1，小學班額是45人。未來學生減少可以小班化教學，優化師生比，30人甚至20人一個班，讓每個學生得到更多的老師的關注，真正實現個性化教育，彰顯名校的優秀教育理念、先進教學方法、高水平師資素養。